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投資住宅還是商業公寓有何區別，你真的弄懂了嗎？住宅與公寓都是房子，如果都放在出租市場來說，貌似也沒有什麼太大的區別。有些住宅和公寓地段相近、定位相近，所以出租的價格也是相當。所以，很多投資客在選擇物業的時候，更多會關注與地段、戶型、配套等硬件條件，卻不一定會注意到，住宅與公寓在持有的時候，所面對的一些隱性成本的區別。尤其是“初哥”型的投資者，也許也只是“只知其一不知其二”。1、貸款的區別公寓：不限貸，五成首付；但不能用公積金住宅：限貸，有首套房優惠，能使用公積金公寓最大的優點是“不限購、不限貸”，這是公寓宣傳得最多的賣點，同時對于“無名額、三套房買家”來說，投資公寓無疑是“唯一出路”了。“從目前來看，雖然對酒店式公寓貸款購買的套數沒有限制，但是只有少數客戶前來咨詢相關事宜。原因是多方面的”，中原地產商業樓宇部經理告訴記者，個人貸款購買公寓首付是50%，利率為基準利率的1.1倍。除了沒有貸款優惠之外，公寓的貸款是不能使用公積金貸款的，亦不能以購買了公寓為由提取公積金，因為公積金貸款是購買個人住房的專用款項，非居住物業是不能使用的。而住宅方面，則在信貸政策上采取了多樣化的措施，如果是使用公積金貸款購買90平方米以下的唯一家庭住房，首付最低還能達到兩成，可謂是十分優惠。不過假如是二套房，則要求首付6成，利率為基準利率的1.1倍，與公寓貸款條件相近，三套房則停貸。2、入戶與學位區別公寓：不能入戶、無學位住宅：符合條件可入戶，有學位記者采訪了有關業內人士后了解到，能否入戶，關鍵要看項目所在地塊是按照什麼性質審批的，如果是純商業性質，就不能單獨立戶，所以公寓是不能入戶的；如果是綜合性質，那么其中的商業部分不可立戶，而住宅部分則可以入戶，所以有些商用樓有一部分可以入戶，也是這樣的原因。和“無法入戶”一樣，公寓也是不帶有學位的，就算有名校相傍，但業主的子女卻無法享受名校學位。這對一向以名校學位優勢備受市場寵愛的老城區物業來說，公寓后期升值潛力相對較弱，因此相對來講，名校路段內的公寓與住宅，在價格上的差別會更大。3、縮水比例要算清公寓：實用率7成就不錯了，使用年限最多50年住宅：最高實用率能達9成以上，使用年限最高70年小戶型本身面積小，那么房型布局、房屋面積、得房率高低、房屋朝向、裝修標準、每層套數、每層電梯數以及景觀綠化的情況都會對客戶產生影響，進而影響投資回報率。而房子面積太小、得房率低會影響使用功能。商用性質的公寓一般得房率不高，市場上大多公寓只能有七成左右的實用率。而住宅則不同，住宅公攤相對較小，實用率能達到八成以上，有些舊房改房，實用率還能達到九成以上。此外，使用年限的不同是公寓與住宅最大的區別。商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限長達70年。值得一提的是，目前在售的不少商用公寓產品的土地使用證大多是在多年前取得的，因此不少項目的實際使用年限僅剩下三十多年，與住宅相比腰斬了一半。而按《物業法》的解釋，住宅物業在土地使用年限到期可自動續期，但商用物業卻仍暫時無相關法規可依。4、隱性成本不能不知公寓：商用水電、物管費一般較高、不能用明火住宅：住宅水電、管理費一般較低、可用明火公寓居住起來的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水電，粗略地講，商用水電大概是民用水電的一倍。按照目前廣州的水電收費的標準，商業物業用水收費標準約為4.11元立方米，用電收費標準為0.9885元度，但住宅物業的用水加污水處理費收費標準為2.22元立方米，用電收費標準僅為0.61元度。此外，公寓是不能通煤氣管道，不能使用明火的。有些項目管理嚴格，就算是瓶裝煤氣也不能送上樓，日常居家只能一切電器化，用電費用更高。有統計數據顯示，商用公寓的用水用電費用，通常要比普通住宅高出近七成。最值一提的是，商用公寓的物業管理收費標準也比住宅更高，目前大多數商用公寓的物管費都達4-10元平方米，個別項目甚至19元平方米。如果物業難于成功租出，投資客要負責的管理費成本就不低，空租的成本會更高一些。5、出租也要交重稅公寓：可工商登記租金更高，但租賃稅費也高住宅：不能辦公，但租賃稅費稍低公寓買回來一般都是用于投資出租，由于可辦理工商登記，因此租金會比住宅明顯要高。但是，假如你抱定要做公寓的“包租婆”的話，出租成本也不可不知。因為，公寓出租時需要繳納租賃稅費，商用物業每月的租賃稅費計稅點數比住宅要高，另外還要收印花稅、土地使用稅。辦理租賃登記時，商用物業需要繳交印花稅，按合同金額的千分之一向租賃雙方分別征收，而住宅是免收的。中原地產市場部主任黃燕飛還特別提醒，合同金額指的是租期內的總租金，不是指每月租金。租賃稅費方面，住宅租賃稅費按月租4%-8.38%的范圍計征，而商業租賃稅費范圍則在月租6%-14.3%這個范圍計征，具體是：低于1000元(不含)則按每月租金的6%計算，1000-2000元(不含)按月租6.7%計，2000-20000元(不含)按月租8.7%，高于20000元(含)則按租金的14.3%計算。另外，出租房屋時，住宅是免征土地使用稅，而非住宅還要征收的，土地使用稅的每月稅額=應稅土地面積×該地段稅額標準12，其中應稅土地面積按產權證上記載的使用權面積計算。案例：住宅月租2500元，每月租賃稅費×6.7%為167.5元；而公寓月租2500元，每月租賃稅費為217.5元。若按兩年租期累計下來，公寓要多交1200元。6、轉手稅費差別大轉手成本大不同公寓交易稅費驚人中原地產市場部主任黃燕飛提醒，公寓的轉讓交易稅費，比住宅而言，沒有“滿五年”或者“不滿五年”的區別。但是根據政策，住宅二手交易可免收交易印花稅、土地增值稅，但商用公寓交易不能免收。土地增值稅的征收一般按出讓土地增值額的高低實行四級超率累進稅率，即按增值額的高低，對增值部分征收30%-60%的稅費。此外，還需按物業交易總價征收5.5%的營業稅。各項稅費加起來，通常達到物業交易總價的10%-14%。而相比而言，住宅的交易稅費，最貴的要算是144平方米以上、未過五年，非家庭唯一住房的豪宅，但一般交易的稅費也只在10%左右。而最便宜的是家庭唯一住房、過五年，90平方米以下的住宅，其交易的稅費相當優惠，最低的僅需2%左右則可。因此，可能同時一樣的100萬元左右的房子，住宅和公寓交易的稅費差額就要相差十多萬之巨。因此，這一筆“醬油貴過雞”的驚人稅費，令商用公寓換手率通常都較低，轉手相對不容易。畢竟，對短炒客來說，就算物業有增值，但扣除交易稅費，其獲得的回報率也相比于同價位的住宅要低。正因如此，商用公寓投資客通常需通過長線放租獲利，在收租10-20年后才會選擇賣出，這和住宅投資講究高拋低吸賺取差價的贏利模式有根本的區別。

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