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機構：天風證券總結：木棉花開，冬不再來！近年來，越南成為實業和房產投資熱點區域，2018年進入胡志明樓市最多的外國人來自中國，占比近30%，我們認為其中一個很重要的原因是經歷了中國樓市暴漲的中國人，都想要有再來一次的機會，沒買的重新買，買了的多買點。那到底越南是不是十年前的中國，越南的房產是否值得買呢，未來還有上漲空間嗎？我們調研了胡志明市區8個樓盤，并調研了胡志明市開發商、房產中介及資產管理機構，并根據自己的深度觀察尋找答案。從購房人口占比、人均收入水平、城鎮化率、城市規劃及交通建設、房價絕對水平等多方面來看，越南和十年前的中國非常接近，但是現在的越南是十年前的中國，十年后的越南卻未必能達到今天中國的成就，因此最終高度不可直接對比，從買房角度，我們認為需要越南盾和美元兩個視角去看，從本國居民角度，我們認為越南本幣計價的胡志明房價上漲空間仍然較大，畢竟對于一個國家最大的經濟都市還在建設第一條地鐵線的情況下，當地居民在沒有真正見到之前，是很難真正想象或者感受這些交通建設帶來的巨變；但對于外國投資者來講，需要注意的是匯率貶值以及杠桿損失（越南買房沒法和在國內買房那樣輕松借貸）都將壓制最終收益率。越南地產歷史——歷經三輪周期、振蕩上漲趨勢明顯：1）高速騰飛期（2004-2008）——需求強勁、量價暴漲、城鎮化率29%：2006年11月越南加入WTO，GDP平均增長7%，美元對越南盾匯率相對穩定16000左右，不過由于貨幣總量暴增，M2五年平均增速超過32%，CPI同比增速在2008年達到驚人的19.9%，居民購房保值意愿強烈且居民對經濟前景大為看好，2007年房地產銷量創出天量，超過1萬套，公寓均價突破1千美金平，最高達到1650美金平米左右，但當時匯率算，約2801萬越南盾平米。2）調整衰退期（2009-2013）——加息加稅、量價齊跌、城鎮化率32%：2008年加息以及2009年加稅導致2009年房價大幅下跌37%至1000美金平米左右，匯率大幅貶值近26%至20828；但2009年之后越南政府又持續大幅降息恢復至9%的水平，同時2010年宣布鼓勵越僑買房，銷量在2010年一度暴增至1.3萬套左右，由于越僑精通信貸杠桿推升按揭利率上升至近20%，使得2011和2012年大幅回落甚至腰斬至不足5000套水平。3）健康發展期（2009-2013）——貨幣穩定、量價緩漲、城鎮化率36%：經歷了金融危機和歐債危機的影響之后，越南經濟重新回歸增長，平均GDP增速也恢復到6.4%的水平，政府在2014年推出30萬億越南盾的購房貸款計劃，2015年《住房法》修改放寬外國人買房條件大幅推升了地產銷量，銷量更是在2015年放寬當年爆沖至超過3W套，價格在2018年恢復至1210美金左右，需要注意的是，以美元計價并未創新高，但是如果以本幣計價，由于2008和2018年的匯率分別是16977和22825，對應本幣價格2018年達到3523萬越南盾平米超過2008年的2801萬越南盾平米近20%。越南地產現狀——供需兩旺價格上漲、租金收益率高位略降：1）供需兩旺均在3W套、去化率高達80%、按揭貸款利率較高近10%；2）庫存量整體偏低不足一年、豪華住宅供應緊缺僅占2%；3）外國投資者逐漸增多、中國投資者占比最高：2018通過CBER在越南購房的客戶中，中國大陸占比30%，韓國22%、香港11%是最高的三個地方。購房者的目的中，用于自己居住的占比約20%，比2016、2017有明顯下降，顯示投資比例較高；其中準備轉售（Buy-to-gain）的占比約22%，準備轉租（Buy-to-let）的占比約58%；4）租金收益平均6%、但高位略有下降：胡志明平均租金收益率6%，而新的開發區第二區（類似上海浦東新區）由于整體房價相對較低，租金收益率則最高達到8%，對比國內2%左右的租金收益率，這樣的租金較難相信，但其實紐約等主流城市也有近6%的租金收益率，但隨著2015-2018年四年的銷售量逐漸竣工交房，將使得買房用作租賃的面對更大的壓力，租金收益率預計會持續下行。越南地產趨勢——像十年前的中國、房價上漲空間仍大、但最終高度不可直接對標：1）越南人口結構接近2007年的中國：首次購房人口（25-44歲）占比來看，越南2016年首次購房人口占比為32.9%，與2007年中國（33.2%）接近；2）越南收入水平接近2006年的中國：從人均GDP看，和中國2004年接近（1560美元）；從可支配收入角度，越南2016年人均可支配收入水平為1603美元，和中國2006年接近（1739美元）；3）越南城鎮化水平接近2000年的中國：越南2018年末的城鎮化水平約36%，相當于2000年中國的水平，我們預計城鎮化的提升將會是未來越南房地產市場重要的驅動力；4）越南城市規劃水平接近1995年的中國、地鐵還在蓋一條；5）越南典型樓盤房價絕對價格水平接近2006年的中國。風險提示：越南經濟不及預期、越南盾匯率貶值

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