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寫字樓市場租賃供應量增加潛力新興區域銷售受肯定根據戴德梁行華東區寫字樓部數據顯示，截至2018年底，上海寫字樓租賃市場整體空置率上升，核心地區和新興區域的租金均稍有回落。核心區域的供應量大幅增加，新興區域則涌現出許多代表項目，如虹橋匯、旭輝莘莊中心、豐樹商業城等。戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔介紹，金融行業依舊聚集在核心區，部分金融企業在擴租需求下由核心區向新興區延升，如置匯旭輝的主要租戶就是金融企業；中心區批零貿易行業需求活躍，如徐家匯中心II期T1就是滿租狀態，聯合辦公主流布點核心區，產業導向集中板塊去化速度較快，如東航濱江中心出租率約75%，搬遷是新盤成交的主要類型。相比2017年，上海寫字樓租賃市場，金融行業成交量下滑3.5%，創新金融、擴租和搬遷需求構成交易主力；AI及科創產業大力發展促進需求提升，軟件開發、人工智能、網絡技術、信息平臺、娛樂游戲企業表現較為活躍；聯合辦公表現突出，品牌擴容以及定制化服務需要更大的面積和空間。結合長三角整體情況來看，戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔認為，今年上海寫字樓租賃市場的內資比重增加，長三角城市需求小幅擴大，以電子信息科技、生產制造、專業服務、房地產行業為主的長三角城市企業，以新設、搬遷等方式進入上海，主要入駐大虹橋、長寧、陸家嘴等區域，租賃面積需求區間較大，從113-32000平方米不等。寫字樓銷售市場方面，根據戴德梁行華東區寫字樓部數據統計，2018年1到11月，上海寫字樓成交面積為126萬平方米，相比2017整年度增加12萬平方米，成交量小幅上升，整棟交易比重放大；從區域來看，前灘、南外灘、浦東濱江等濱江沿線的大宗產品交易較多，小獨棟產品則聚焦于大場、江橋、北蔡、莘莊等地，大虹橋作為潛力新興區域，大宗交易和小獨棟產品均受到買家青睞。目前初步統計，主流買家多為內資企業。沈潔預測，隨著中國對外開放100條、促進民營企業發展27條、長三角一體化發展國家戰略、產業地圖、自貿實驗區擴容、建立科創板注冊制等利好舉措的推出，就大力推動行業企業發展，未來四年，上海辦公樓市場仍處于供應高峰周期內，而2018年土地規模化出讓，自持比例的提高也將加劇后市供應壓力；未來四年辦公樓市場仍處于供應高峰周期內，而2018年土地規模化出讓，自持比例的提高也將加劇后市供應壓力；伴隨大幅放寬銀行外資市場準入門檻、AI產業大力發展、進博會成功舉辦、全面推進藥品醫療器械進口樞紐口岸建設，金融、電子信息科技、批零貿易、醫療健康四大產業發展勢頭良好；上海跨國總部機構數量保持全國領先，在對外開放，自貿區擴容的舉措下，將繼續吸引越來越多的跨國企業總部入駐。零售商業市場供應上升細分行業迎來挑戰2018年度，上海涌現出大量的新商業體，“多中心化”發展促使上海零售市場向遠郊擴大，在新零售激烈的競爭中，各業態積極尋求發展之道，細分行業迎來機遇與挑戰。戴德梁行董事、華東區商業地產服務部主管魏建歷介紹，依托上海軌交的快速發展，申城的零售商業于近年持續向遠郊擴大，2018年，近86.5%的新增零售項目位于上海的非核心區域，而以內環、中環為主的核心商圈的零售商業項目進入“集中改造期”。上海近2年有127.72萬㎡商業經歷改造，內環地區改造面積占比57%，如南京西路818廣場，第一百貨等購物中心均加入到改造隊伍中。魏建歷表示，大量新商業體的集中入市，在加劇零售市場競爭的同時，促使購物中心運營方通過物業升級、品牌及業態調整來保持自身競爭力，二者形成良性循環，不少國際知名時尚、運動服飾、潮牌等在2018年開設大型旗艦或概念店：如意大利女裝品牌LiuJo于恒隆廣場內開出中國首店；設計師品牌DamirDoma于興業太古匯內開出亞洲首家旗艦店；美國運動品牌銳步在淮海中路開設其亞太首家旗艦店；Forevermark于興業太古匯開出全球首家旗艦店等。縱觀各業態在零售市場的發展，戴德梁行董事、華東區商業地產服務部主管魏建歷認為，零售商業細分市場的競爭將會愈加明顯，以瞄準女性消費者，從彩妝護膚、女性服飾、女性運動產品及健康美體產品入手，在零售市場上活躍擴張的“她經濟”就是一個直接體現。而基于生鮮類產品的特性要求，生鮮行業將迎來巨大挑戰。生鮮新零售運營商應加快布局與調整，進一步提升線上線下店鋪的效率，實體門店要從單一的銷售產品和客戶服務的角色，轉變為集品牌形象展示、商品體驗、銷售服務、客戶管理以及庫存和物流配送節點等功能為一體，要通過改善倉儲模式、提高分揀效率、拓展實體店鋪網絡、提升線上線下門店購物體驗、強化配送能力等加強市場競爭力；智能物流、冷鏈技術、智能供應鏈、大數據等技術，在近幾年給生鮮類市場帶來巨大變革，積極利用新興科技優化運營管理水平、挖掘培育符合市場需求的新業態、新模式的生鮮類運營商，將會在競爭中獲得更多機會。物流工業市場熱度不減運營主體多元化成必然趨勢環顧上海物流市場供需現狀，戴德梁行華東區數據庫數據顯示，截止2018年12月，市場供應量為748萬平方米，空置率低于5%，整體市場熱度不減，租金在過去三年一直保持穩定增長，逼近1.6元平方米天。從物流市場各區域租賃情況來看，嘉定區域已經滿租，其他各區租金水平均穩中有增，地理位置對租金的影響較大。青浦區2018年新增近10萬方的新項目，但因政府要求入駐公司在本地注冊并達到30萬畝的稅收要求，導致吸納速度減慢，75.9%的入住率成為上海入駐率最低的區域；閔行區地理位置優越，但倉庫數量較少，拔高租金水平，租金達到2.03元平方米天；臨港整體價格較低，由于有較大的增量空間，且特斯拉項目的落地提升了市場關注度，租金水平及入住率都有提升。從物流市場交易現狀來看，戴德梁行高級董事、中國區產業地產部主管蘇智淵表示，上海一手倉儲土地對比過去三年供應量不斷減少，2018年的供應量有所增加但仍然有限，基金和物流運營商更加關注二手物業交易。在工業用地方面，近年來，上海工業用地供給收緊，廠房物業呈現供不應求的局面，租金保持持續增長態勢，受惠于G60科創走廊建設與臨港開發建設，松江、臨港是上海工業用地出讓的主要區域；而建設在工業用地或研發用地上的產業區域，包含辦公樓，研發中心和輕工業等業態（以下簡稱“商務園區”）由于需求強勁，租金持續增長，整體規模不斷擴張，預計2018年底將超過770萬㎡；漕河涇、臨空兩大熱門板塊，在有增量入市的情況下仍保持較低的空置率，租金上升幅度相對整體來說趨于平緩。戴德梁行高級董事、中國區產業地產部主管蘇智淵結合戴德梁行數據庫數據介紹，眾多的工業園區中，張江、漕河涇、紫竹等成熟國家級開發區廠房租金較高；商務園區中，臨空、張江和漕河涇位居租金最高子市場的前三位。根據上海統計局發布的上海產業轉移情況，蘇智淵表示上海外移產業逐漸呈現分化趨勢，對具備空間布局能力、自主創新實力、價值鏈延伸要求的資本密集、技術密集型行業或企業，如汽車、精品鋼材、裝備制造業，和“三高一低”（高投入、高消耗、高污染、低效益）產業，如紡織業、化工和危化業等，展現出截然不同的轉移方式，產業地產中園區運營主體以國企為主，但由于近年鼓勵引入多元開發主體，外來民營開發主體與國資合資，未來運營主體多元化將是必然趨勢。左：戴德梁行高級董事、中國區寫字樓部主管沈潔中：戴德梁行董事、華東區商業地產服務部主管魏建歷右：戴德梁行高級董事、中國區產業地產部主管蘇智淵

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