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本報記者張曉玲、王帆深圳報道作為國內首家A股上市的房地產服務商，世聯行一直走在轉型的路上。年報顯示，2017年其新業務營收占比已經從上一年的44%提升至53%。其中，作為轉型的一個備受關注的方向，2017年世聯行旗下長租公寓品牌紅璞公寓全國簽約間數突破10萬間，這使其成為了長租公寓領域的佼佼者。此前，世聯行曾提出過布局100萬間的目標。硬幣的另一面是，在整體營業收入增長31%的情形下，傳統的房地產交易服務業務僅增長了7.9%，這很大程度緣于過去一年全國性的房地產深度調控。4月3日，在世聯行2017年業績發布會上，對于2018年的市場預判，董事長陳勁松提及最多的是“不確定性”。他同時表示，假如政策風向沒有大變化的話，今年將是中國房地產銷售的“小年”。調控帶來的不確定性2017年，世聯行實現營業收入82.12億元，同比增長30.97%；歸屬于上市公司股東凈利潤10.04億元，同比增長34.35%。在去年的業績發布會上，公司曾將2017年的業績目標定為86億，預期上漲37%。但陳勁松也曾坦言，要實現這一目標非常不容易，因為調控“太厲害了”。根據年報披露的數據，2017年世聯行房地產交易服務增長率僅為7.90%，遠低于此前兩年25.97%、28.79%的增長率，相比之下，互聯網+、資產管理服務和金融服務的業績增長率均在40%以上。來自世聯研究的數據顯示，2017年，北上廣深的住宅銷售額分別下降了47%、41%、30%和37%，2016年的明星二線城市如合肥、南京、天津等也錄得了30%以上的降幅，熱門三線衛星城如東莞、佛山、無錫的降幅分別達到了12%、34%和34%，重慶、哈爾濱、三亞等城市出現了大幅正向增長。2017年，全國范圍內出現了兩波調控潮，一是3-4月，沿襲2016年的方向，以調控覆蓋面擴大為主，更多三四線城市加入了調控行列；9-11月的年末調控潮則是對早前政策的深化，在原有調控城市的基礎上增加了限售、限價等方式。針對調控，世聯行在去年年初提出的一項應對措施是：深入三四線城市。但關于2018年的市場戰略，總經理朱敏表示，“棚改可能仍然是今年撬動三四線城市的重要力量，我們要抓住這個機會。同時還是要抓住一二線市場，盡管受到了強管控，但這仍然是強市場。”陳勁松則表示，今年確實具有不確定性，因為“一城一策”，一個城市什麼時候出新政策，很難判斷。“我們要求各地與城市共舞。很多開發商不再制定目標，正是因為不確定性增強，但世聯行的業績不會比2017年差。”陳勁松說。值得關注的是，在宏觀政策提倡“房住不炒、租售并舉”的大背景下，陳勁松認為，中國房地產市場的資產定價規則正在發生變化。過去20多年，中國房地產基本是資產增值的邏輯，即增量房產的邊際定價決定了中國不動產的定價。譬如，若干年前以100萬元購買的房子，現在的成交價變為1000萬元，則需要重新估值、定價、抵押。在這種情況下，如果增量資產的價格發生變化，可能將導致房地產泡沫和金融風險。但是現在，“中國資產，尤其是一線、強二線城市的房地產資產定價模式正在發生深刻的轉變。”陳勁松說，房子為了住的，不是為了炒的，住的人愿意付多少錢房子才值多少錢，這是基本的邏輯。房子的定價正在由邊際定價變成收益還原法，房地產從增量不斷加杠桿取得最大收益到回歸租金收益決定房地產價值，這是中國房地產的大變革，將會對所有市場參與者產生深刻的影響。長租公寓押注二線城市鼓勵住房租賃成為過去一年市場的主基調，在世聯行的業績發布會上，長租公寓成為其最受關注的業務。陳勁松預測，在房地產行業，長租公寓領域有望誕生獨角獸公司。他進一步指出，誕生的獨角獸公司一定是輕資產的，因為重資產模式不會發展那么快。此外，長租公寓的定位有高中低端之分，而獨角獸一定會出現在定位中低端的公司中，因為中低端對應的是最大的市場。這也正好解釋了世聯行布局長租公寓的特點——以輕資產的模式重倉重點二線城市。截至目前，紅璞公寓已布局全國29個城市，包括杭州、武漢、南京、長沙、成都、天津、西安、鄭州等。世聯紅璞公寓總經理甘偉介紹，目前二線城市的租金水平大概是一線城市的三分之一甚至四分之一，紅璞公寓目前的平均租金僅1000余元，核心客戶是剛步入社會的中低收入群體。但在這些城市，未來三到五年里租金價格可能會有明顯提升。在核心二線城市保持高的市場占有率，瞄準中低端市場，做大運營規模，這是紅璞公寓發展的一個核心邏輯。在激烈的競爭氛圍下，陳勁松表示，在剛需市場范圍內，要跟世聯行競爭并不容易，原因在于：一是規模效應能否發揮出來；二是組織的獲客和經營成本能否降下來。這兩方面恰是世聯行的優勢所在。相對照之下，在北京、上海以及世聯行的總部所在地深圳，卻未見其深度布局。甘偉解釋，在諸如北京、上海這樣的城市，租金可能已經進入拐點。如果未來公寓的出租價格低于底租價格，獲得盈利的剪刀差將不復存在。陳勁松則稱在這些城市“算不過來賬”。關于長租公寓產品的投入產出情況，甘偉介紹，底租大概占平均出租價格的60%，裝修攤銷占16%到18%左右，再減去運營的基本費用，收益率大約在15%左右。朱敏繼而指出，公寓的平均租期一般在12年左右，按照保守的租金增速預測，一套公寓大約在四年半左右的時間里實現盈利。朱敏表示，“我們從2015年5月開第一間長租公寓，到現在快三年時間，該交的學費交得差不多了，未來幾年它會成為世聯行穩定收入的一個保障。”2017年，世聯行在管運營房間數量約為3.5萬間，平均出租率為81%；公寓管理業務實現收入2.08億元，同比上升387.64%。根據公司管理層的預測，今年的公寓業務收入將繼續保持大幅增長。國金證券的一份研報指出，世聯行二十余年的代理咨詢服務得到政府、開發商、村集體的認可，能多渠道和低成本地獲取房源，實現超過同行競爭者的發展增速，在手房源10萬間，長遠目標100萬間，將持續受益于租賃市場的完善和發展。

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