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深圳人親海度假的習慣，使得前兩年在大鵬和惠東灣區購買度假型物業的人群迅速膨脹，夏天成為這批新業主閑置的房產收入最佳窗口；暑期出游的人群，更是讓各地的短租市場呈現出“供不應求”的景象。2015年7月8日，遠看深圳高樓。南都記者劉有志攝2015年7月8日下午，深圳羅湖的居民樓。南都記者劉有志攝2015年7月8日，傍晚的福田區。南都記者劉有志攝每年6-9月，房子的租賃市場便隨著暑期的到來熱度飆升。一方面，新鮮入市的大學畢業生轉身變成“租房”剛需，這部分人群隨著全社會家庭收入水平的提升，對于臨時租住的房屋也有更高的要求和價格寬容度；另一方面，深圳人親海度假的習慣，使得前兩年在大鵬和惠東灣區購買度假型物業的人群迅速膨脹，夏天成為這批新業主閑置的房產收入最佳窗口；暑期出游的人群，更是讓各地的短租市場呈現出“供不應求”的景象。南都記者觀察，在目前租賃市場上，除了傳統的通過中介尋找長期租客之外，像近兩年來在國外特別火的Airbnb，有越來越多模式替業主“操心”，從而把更多的房產從閑置中解放出來。無論是市區還是度假區，無論長期還是短期，面對大量的租住需求存在，有房在手的業主們，怎樣才能將房子省心而又高回報地告別閑置？本周南都黃金樓市，便為業主提供一份“暑期攻略”，帶你的房子去度假。模式1Airbnb模式案例特寫：暑期基本每天滿房　但半夜兩點得接客剛剛從新加坡度假回來的田小姐，在假期中便是通過airbnb租住的房源，這是她在臺灣旅行之后第二次體驗。“如果大批朋友一起出行，需要整棟租下房子的話，治安比較好或者旅游發展成熟的地方值得選擇airbnb。”田小姐說，如果是跟父母家人出行，或是去偏遠地區，則會選擇相對安全的酒店。在新加坡與房東的交流中，田小姐獲悉，通過airbnb平臺出租，業主的收益還不錯，雖然沒有具體的數據，但“現在暑期基本每天滿房”。按照田小姐一行4人，日租金為人民幣1900元計算，滿租30天的月收入可達接近6萬元。對比當地五星級酒店標間1300元天和四星級800元天的價格，以及新加坡去年約1.6萬元的人均月收入，收益頗為可觀。從租金收取的速度和風險來看，通過該平臺出租的房東直接從平臺獲得收益，同時還可以選擇訂單失約的模式，住客在預約時需要預付所有租金，其中最嚴格的模式，即使住客失約沒有入住，房東也可以不退還所有租金，保證了房東的利益。不過，田小姐認為，自己在國內是不愿意選擇這種“麻煩”的出租模式的。“新加坡那位房東當晚等我們抵達，已經是半夜兩點。他說，經常接待香港游客，晚到這個時候已經習慣了。”新加坡房產本身大多帶有精致裝修，為業主登陸重視“美貌”的Airbnb平臺節約了大量成本，而在國內則需要業主投入更多心血。更讓人糾結的是，不同客人的入住，使得房東要更換床單、浴巾、沐浴液，重新打掃房屋，等等。另外，深圳地區的Airbnb房源以每間400元日的價格區間為主。與閑置房產較多的國外業主對比，深圳高昂的買房成本和低頻次的短租入住，使得田小姐認為“不如直接長租省心”。成本核算：目前國內使用該平臺的房源較少裝修，但多位運營短租房源的創業者稱，要獲取平臺推薦和較高入住頻次，按高端公寓1000-2000元平方米裝修成本計算較為合理。在出租過程中，房東需要前期對房源進行拍攝和上傳照片，與住客進行溝通和篩選，入住過程也多數需要房東把控，時間成本和精力付出較高。租后善后清潔也需要自己或聘請專業清潔人員完成。投資回報率：根據不同房源保養和裝修的差異，租金和出租率有較大波動，回報率較難核算，但租金相對同等品質房源的長租收益，普遍高出20%-30%。模式解析：Airbnb經過最新一輪的融資，公司估值已經達到255億美元，成為了全球第三大創業公司。據好奇心日報報道，到目前為止，這個線上房屋租賃服務已經進駐了全球160個國家4萬個城市，房間數量超過100萬間。這個最初命名為Airbedandbreakfast(氣墊床和早餐)的模式，由沙發客類型的短租公司轉變成為房源本地化、個性化、富有人文氣息的非廉價住房的線上旅行住宿公司。Airbnb的利潤全部來自于中介費用，它向租客和房東分別收取6%-12%和3%的服務費，每間房屋能夠出租的價格直接決定了該公司的收入。“而對于其平臺上的民宿來說，除了提升服務品質外，獲取高溢價的最佳方式就是創造出美的差異化。”好奇心日報在報道中這樣分析。在這一模式下，業主和租戶可以通過較低的成本來滿足臨時住宿的需求，成為了共享經濟的標本。業主可以將空置的房產甚至房間變成客房，擁有動態而彈性的適應能力，房源和價格可以受市場調節。而該平臺將分散的資源聚合起來，通過更好的算法與反饋機制幫助住客進行信息篩選，幫助他們主動尋找房源，減少了需求對接的中間環節。這其中，努力提高的是租住雙方的體驗。在Airbnb進入中國的同時，中國也出現了途家等利用空置房源進行短租的平臺，其強調體驗感和評價體系，但與Airbnb在國外的運營情況不同的是，國內較少出現與房東合住的情況。模式點評：Airbnb由住客預訂時先交房租，這一做法在很大程度上降低了房東的收益風險。但房東在平臺上被住客發現的幾率，除搜索外，必須依托房源本身的“美感”，這就對房源本身的景觀、裝修和照片拍攝都提出了更高的要求，事實上提升了業主的運營成本。房東在出租過程中，對于住客有事先溝通和篩選的權利，為房屋本身的保養提供了幫助。但房東在出租過程中，常常要完成主人的“招待”工作，在住客入住前需要更換床品浴巾，入住后需要清潔，會耗費一定的時間和精力，能獲得的則是相對較高的租金收益和與各色人等交流相處的有趣體驗，對于現階段的中國市民而言吸引力有限。省心指數：★★★模式2惠東模式案例特寫：交給托管公司省心，但房屋折舊挺心疼在深圳工作的小湯去年在萬科雙月灣（資料、團購、論壇）購買了一套50平米左右的一房一廳公寓產品，本想作為周末度假用，但去過兩三次之后，覺得實在太遠了，很多時間都消耗在了路上，就不經常過去了。后來在業主微信群上，小湯看到很多人選擇將自己的房子托管，他便找了三家大家認為還可以的托管公司咨詢托管事宜，最終他與其中一家簽訂了一定年限的協議，托管期間，該托管公司每月固定返還1800元的租金。自從托管之后，房子的事全部交給托管公司，包水電費，每月還有固定租金收入，小湯覺得確實省心多了。不過，問題也隨之來了。有幾次小湯和家人想去他們的房子度假，都被托管酒店拒絕了。理由是所有的周六日都算旺季，而根據協議，旺季他們只有5天的免費入住權限，但房間要優先安排給預訂客人。后來，有一次總算住進去，小湯這才發現，屋里的新家具已經開始顯舊，地毯有煙頭燙過的印子，墻面也臟了一些。最讓他忍不了的是，他之前留在屋里的進口電熱水壺和幾個高檔插線板竟然被換成了雜牌的，掛在廚房門外的一串風鈴也不見了蹤影。問托管公司，托管公司告訴他，既然有人住，房間肯定就有折舊。至于東西丟失，他們表示抱歉，但也無能為力。小湯心里不悅，但房子既然交給別人打理，很多不滿意的地方也只有認了。如今半年多過去，小湯的看法是，把房子交給托管公司，每月可以拿到固定收益，自己不用再操心，確實很適合他這樣沒什麼時間的上班族。不過不足之處也很明顯：合約期太長，不夠2000元的租金還不夠月供，業主的家具家電成為公用，他隨時要擔心托管公司跑路，托管風險很大。而且類似周末這樣的小旺季他都無法入住自己的房子，度假很不自由。現在，小湯和其他業主有了一個想法：自發組成一個共同體，自助合作運營。這樣的話，既可以保證自己的度假需求，又可以獲得高于托管所得的收益。成本核算：裝修成本：一般購房時帶精裝，托管中有時須添置部分家具家電時間成本：旅游地產項目有淡旺季之分，淡季游客較少，有時甚至會出現無人入住，房子短期空置租后善后成本：基本不用小模式(1)：開發商統一運營管理，打造產權式酒店公寓投資回報率：金融街巽寮灣（資料、團購、論壇）產權式酒店公寓當前綜合回報率約7%，其中保底分紅由開發商根據不同公寓戶型、檔次每月固定返租，此外還為業主提供每年30天的免費入住權，并承擔托管期間的物管費、水電費。檀悅豪生度假酒店（資料、團購、論壇）則對外宣稱其復式產品綜合回報率高達12.07%，除總房款5%的固定年回報率之外，業主還可擁有每年36天免費入住，物管費、布草洗滌費、酒店易耗品費、水電費、空調費、溫泉水費全額贈送等相當于總房款7.07%的回報價值。模式解析：依托得天獨厚的濱海旅游資源，以巽寮灣、雙月灣等板塊為核心，惠東片區正在掀起一場如火如荼的旅游地產營銷大戰。面對合正東部灣（資料、團購、論壇）、中航元·嶼海等片區樓盤酒店式公寓產品集中放量供應造成的“僧多粥少”局面，濱海旅游大盤金融街巽寮灣并不走與度假租賃企業聯手的“尋常路”，早在前幾年就獨自祭出產權式酒店公寓概念，位于巽寮灣的檀悅豪生度假酒店也于去年打出如出一轍的“租賃托管牌”，試圖在這場殘酷的市場廝殺中分得一杯羹。所謂產權式酒店公寓，是指購房者在購買項目酒店式公寓之后，可選擇與開發商簽署一個具有一定期限的托管協議，委托開發商或其旗下的酒店管理公司進行統一經營管理。其綜合投資回報率一般包括固定現金收益回報和附加值贈送兩大部分，其中固定現金收益回報由開發商根據公寓的不同檔次、戶型和樓層每月固定返還業主相應租金。除此之外，開發商還為業主提供每年一定天數的免費入住權，托管期間，房子的物業管理費、水電費等費用均由開發商承擔。去年6月份，針對業主在旺季免費入住期定不到房的難題，金融街巽寮灣將免費入住權折現升級成一定額度的業主權益卡，業主憑卡可在指定的相關商家自由消費。不過，金融街惠州置業有限公司副總經理沈岸戈在受訪時表示，此舉僅限于去年參與的業主，今年不再繼續推出。“房子如果長期無人入住難免會有損耗，業主將房子托管給我們，可以實現房產的保值與增值。”沈岸戈告訴南都記者，未來房地產開發模式不再依賴單一的建房、賣房流程，更多將從輕資產運作方面著手。開發商開展物業托管服務不僅可以促進走貨實現收益，還可以通過管理服務獲得一定的盈利和分紅，從而達成雙贏局面。模式點評：商場如戰場。在客戶資源雷同與同質化產品供應量激增的雙重圍攻之下，“劍走偏鋒”的金融街巽寮灣率先拋出“托管服務，承諾固定投資回報”這個殺手锏，讓其在濱海一眾旅游“大咖”中成功殺開一條血路。相關數據顯示項目今年“五一”三天共接待游客多達20萬名，旗下所有酒店1萬多間客房全部訂滿，物業升值的同時也帶來較高的投資回報。而面對如此誘人的收益“橫財”，全然不動心的購房者確實少之又少。但是，產權式酒店公寓果真是一勞永逸的高回報率投資產品嗎？答案顯然是否定的。如果開發商或者酒店管理公司“半途而廢”，由于整體經營鏈條被斬斷，購房者購買的單套房子將很難單獨產生同等收益，甚至還難以在市場上轉讓，購房者全身而退的機會也屈指可數。省心指數：★★★小模式(2)：托管給“房屋保姆”，打造多元化旅游住宿產品投資回報率：以碧桂園十里銀灘（資料、團購、論壇）為例，一期家具家電齊全的兩房單位月租金1500元-2000元，三房租金可達2500元左右，旺季單身公寓日租金為500-700元，投資回報率達6%以上。模式解析：惠東的“房屋保姆”托管大致運營模式與途家有些類似，托管公司或自主運營，或與開發商攜手合作，先與業主簽訂委托協議，這個委托協議一般會限定托管年限(一般空房簽五年，帶家具簽兩年，有些公司為三年)，隨后其對業主的房屋實施運營管理。值得注意的是，托管期間，業主的收益主要有兩種方式———租約制和分成制。租約制即不管淡季還是旺季，托管公司每月固定返租給業主，租金水平根據房子的裝修檔次、資源性、戶型等而有所差別。租約制的投資回報率介于4%-6%之間，業主每年享有一定天數的免費入住權。分成制則是托管公司根據房子當月的實際出租天數、入住人數，將房子租賃收益與業主分成，市面上多為五五分成，但有些公司也可商談具體比例。選擇租約制的業主，其房子的物管費、水電費等費用一般由托管公司承擔，但分成制關于這部分的費用多需要業主自付。將房屋托管給“房屋保姆”，對于業主而言，既能將閑置房產有效利用，持續產生經濟效益，房屋還能得到清潔與保養。租客在該模式下則有更多的旅游住宿產品選擇，價格也相對更好控制。今年6月，位于惠東巽寮灣的中航元·嶼海成為世聯行試水度假租賃服務的第一個項目，全面啟動homeplus公寓。世聯行資管項目經理梁友在受訪時稱，由于世聯行代理的項目數量很多，同時也積累了很多業主資源，未來在淡季期間，世聯行將通過派發入住券等模式讓利給業主。另外，世聯行在全國擁有許多戰略合作伙伴，其也是homeplus公寓淡季運營考慮的主體，“而且世聯行還可以將自己公司的員工旅游、年會等活動安排在這里，這也是淡季運營的一種方式。”模式點評：無論是homeplus，還是惠東諸多酒店托管公司的運營模式，其優點都非常明顯，讓閑置的房子能找到有需求的住客，同時業主得到持續而良好的經濟回報。而租客在除了酒店之外，可以有更多元化的住宿產品選擇，滿足不同的旅游住宿需求。不過該模式缺點亦很突出，托管市場尚不規范，托管公司目前房源數量偏少且不穩定，服務管理水準參差不齊，這是目前最令業主不放心托管的主要因素。另外，由于托管公司不能給業主提供較理想的租金水平，部分托管公司甚至要求業主再出資購買家具，也導致業主諸多怨言，對于托管模式尚存疑慮。度假租賃市場亟需大型、規范化的托管公司或者相關服務平臺的出現，以對市場進行規范和拓展，真正實現托管公司、業主以及租客的多贏。記者手記：“不管黑貓白貓，能抓住耗子的就是好貓”，這是旅游地產市場生存的不二法則。2011年至今，惠東片區的強勢崛起很大程度上依靠碧桂園十里銀灘強大的銷售張力，片區潛在客戶資源因此也不斷收窄。面對同質化競爭趨于激烈的局面，主攻濱海旅游地產的惠東開發商使出渾身解數，以美好的投資回報承諾爭奪可能存在的客戶資源，資產托管模式由此迎來銷售蜜月期。無論是開發商統一運營管理，抑或是與各式各樣的“房屋保姆”攜手合作，資產托管服務無疑破解了旅游地產項目高空置率的難題，在為開發商提供有效營銷解決方案的同時，也實現了購房者的增值收益。但是，即使進入真正運營期，這種模式依然面臨管理難度和成本控制等瓶頸，其盈利與否還受項目運營能力的制約。蜜月期之后，資產托管模式究竟還能走多遠，且看后續市場反饋。模式3房屋銀行案例特寫：案例一：房屋銀行卷款逃逸　受害業主徒嘆倒霉擁有一套房產的邢先生在初嘗房屋銀行甜頭之后，也開始識到“愁”滋味。2012年12月，他與一家名為“萬家發房產經紀有限公司”(下稱“萬家發”)的中介簽訂合同，委托其代理出租自己位于羅湖風格名苑的房子。彼時，萬家發承諾每個月都會將3300元租金轉到他的賬面上。然而，好景不長，去年8月4月，邢先生發現租金遲遲沒有到賬，于是他按照此前留下的號碼撥打萬家發電話，不料對方一直處于關機狀態。隨后邢先生費盡九牛二虎之力聯系上租客顧先生，顧先生稱就在前一天，萬家發的業務員還短信催促他繳納租金，他第二天立即將3300元租金打入萬家發法人項偉的賬戶中。驚覺事有蹊蹺，邢先生迅速趕到萬家發位于羅湖區文錦南路金安大廈的辦公室，迎接他的卻只有”鐵將軍“把門。鄰居告訴邢先生，萬家發早在一個月前就已經搬走，不知去向。而此時萬家發還扣著顧先生6600元的押金沒有歸還。一怒之下，邢先生準備向法院起訴，卻發現合同上早有約定，如果發生糾紛，由深圳市仲裁委仲裁解決，法院因此建議邢先生找仲裁委。但高達5000元的仲裁費加上高昂的律師費用遠超邢先生所索要的房屋租金。案例二：借口逼走租客　押金遲遲不到賬2010年10月，小謝因工作需要轉戰深圳，急需租房的他通過一家房地產中介公司在福田區的佳兆業中心覓得一套小公寓。初來乍到，當時他并不清楚這套公寓其實就是傳說中的房屋銀行委托中介放租。2012年春節過后，房屋銀行便以租約到期，業主不想再放租為由中斷了小謝續租的念頭。萬般無奈之下，小謝只能重新找房子搬出去。戲劇化的一幕出現在退租的最后一天。小謝第一次見到公寓的“正牌”房東，房東熱情地詢問為何退租，是否還想續租，也正是在那個時候，小謝得知自己被退租的真正原因其實是，雖然他每月都準時交租，但房屋銀行卻未守承諾，多月拖延交租時間，“房東當時覺得房屋銀行太不靠譜，決定解除雙方的委托合約。但房屋銀行卻并未將實話告知于我，房東因此失去了一個租客”。更讓小謝頗為惱火的是，租房前期自己一次性繳納了“押二付一”的款項，其中兩個月的押金一直被房屋銀行扣著。極度憤怒的小謝最后選擇聯系媒體進行施壓，在退房3個月之后的5月，他終于收到這筆“姍姍來遲”的押金。如今再提起房屋銀行的這段故事，小謝依然心有余悸，他說：“房屋銀行拖欠業主租金與租客押金的現象非常普遍，其不受監管的資金運轉體系讓我特別沒有安全感。在有余力的前提下，我更傾向于尋找業主直接出租的房源。”成本核算：裝修成本：以45平方米的一房一廳為例，自行裝修、添置家具家電整個過程至少需要花費6萬元時間成本：45天的免租期善后成本：0投資回報率：以南山區友鄰國際公寓一套45平方米的一房一廳為例，按照當前市場租金約3800元月，房子總價約200萬元，若業主以“房屋銀行”模式出租，投資回報率約2.0%。模式解析：猶如曇花一現，“房屋銀行”在歷來租賃需求旺盛的深圳市場屢不叫好，近年來因老板卷款私逃而頻遇歇業關門危機，“房屋銀行”甚至一度幾近絕跡。在美聯物業代理(深圳)有限公司深圳及惠州區董事總經理江少杰看來，如果是租賃活躍期，加上業主人在深圳，擁有一定時間打理自己的物業，將房屋交給中介出租其實更簡單，這也是“房屋銀行”一直發展不成功的主要原因。事實上，“房屋銀行”并非真正的銀行，它只是一種借代稱呼。業主在房屋產權不變更的基礎上，把多余或暫時不住的房子像“錢”一樣存入“房屋銀行”，“房屋銀行”與有住房需求的租客對接，對外租借管理這些房子，并負責租后所有事項。值得關注的是，“包租公”、“包租婆”將房子托付出去的那天起，便不再為維修家電、催收房租等瑣事發愁，只需每月等待租金打到銀行賬戶即可。而租客住進房子之后，按時足額將租金繳納給“房屋銀行”。在整個過程中，“房屋銀行”分別與業主和租客簽訂合同，承擔維護雙方合法權益的責任。本周三下午，南都記者以業主身份致電深圳市正誠物業服務有限公司，其客服人員透露，作為“房屋銀行”，他們與業主簽訂的合同至少為期一年。業主不用支付任何傭金，只需提供45天的免租期。從第46天開始，“房屋銀行”每月按時向業主轉付租金。租金主要根據市場價格、所處地段、房子戶型及配置等因素確定，如果最終出租價格高于原先業主預定的價格，“房屋銀行”將返還業主租金額外部分的80%。若租客中途退租“房屋銀行”也依然繼續付租給業主。江少杰指出，“房屋銀行”簽訂的合同時間一般超過一年，由于深圳樓市每年的租金漲幅趨穩且較大，房屋銀行的盈利點主要來源于每年租金增幅、市場與預定租金差額以及45天的時間差。模式點評：以地地道道的“二房東”角色橫空出世的“房屋銀行”，曾在租賃市場發育滯后的短暫時期內頗受業界普遍關注。它一方面打通了房地產的流通渠道，迅速消化待租房源，另一方面，業主無須出面打理，而且無論租客中途是否退租，租金收益都較為穩當，極大節省了時間成本與閑置成本。與此同時，其統一的租賃管理也在一定程度上滿足了租客的服務需求。不過，由于準入門檻并不高，目前尚未形成一個系統的規范，也沒有行業監管體系，近年來關于“房屋銀行”戛然歇業，租戶預交租金莫名泡湯的案例時有發生。在實際操作中，多數“房屋銀行”與業主和租客雙方簽訂的合同都未在租賃辦登記備案，一旦“房屋銀行”將資金挪作他用或者卷款私逃，業主與租客都只能望房興嘆。此外，對于業主來說，其無法直接了解租客的真實身份，難保房子租賃的安全性。與之相似，租客無法直接聯系業主，如若發生糾紛事件，合法權益也無法得到保障。而“房屋銀行”號稱的業主免傭金與其索取的免租期所付出的時間成本并無二致。省心指數：★模式4傳統中介案例特寫：因為當房東，第一次開啟人生訴訟模式因為當房東，陳先生開啟了人生第一次訴訟模式。“有房出租，每個月8000多的租金收入，可以覆蓋掉大部分生活成本，本來是很開心的事情，哪知道卻扯上了官司，而且一扯就是兩年多，至今還在虧損中。”這是陳先生第一次投資物業，選擇了福田的寫字樓，90多平方米面積，精裝修買來，通過中介放租，當時已經可以租到7000多元月，換了一個租客之后，租金提到8000元月，可麻煩也就此開始。“租房的是個從事貿易的公司，剛開始的時候老板非常客氣，也是兄弟長兄弟短的，所以房租有時候晚上十天半個月的，也不好意思計較。”陳先生說，有次去國外出差了近兩個月時間，走的時候房租已經拖欠了有半個月，租客口口聲聲說三天之內到賬，后來由于工作繁忙，也沒有仔細查對房租，回到深圳的時候卻發現，租客人去樓空，不僅租金分文沒有到賬，甚至還欠下了一堆水電費和物業管理費。再后來，就沒有什麼懸念了，陳先生打過去，要么電話顯示是占線，但是再打就無人接聽或者是關機，租客顯然沒有任何溝通的意愿。物業管理處也表示，搬家當天由于沒有業主申請的放行條，也曾經準備扣留租客的辦公家具，但是最終因為沒有打通陳先生的電話，租客又吵吵著要報警，物管處無奈放行。在這個過程中，陳先生也找過中介公司，最初中介公司的人還表示會和租客溝通，可貌似溝通一次之后，就表示再也無法聯絡到租客。陳先生氣不過，委托一位熟悉的律師追討，卻發現，由于租賃合同中，違約處理方式上簽下的是“仲裁”，需要先登報聲明，并且對方公司注冊地不在深圳而是在北京，查詢相關公司信息和凍結公司賬務也都需要去北京。在辦完了登報、資料查詢，又補交了仲裁費等瑣碎的事情之后，時間過去半年多，近4萬元的各種拖欠和違約金，陳先生依然是一分都沒有收到，后續可能還需要通過凍結租客公司賬號迫其現身等。對于結果，陳先生也只是報著死馬當成活馬醫的態度。采訪結束時，陳先生告訴記者，接下來他也希望能夠把房子委托給房屋銀行或者房屋管家來打理，實在是受夠了這樣一不留神就會蒸發的租客。成本核算：裝修成本：0元善后成本：時間4個月，善后成本近4萬元，如果加上因為準備仲裁，物業又繼續空置的2個月時間，成本還會增加。投資回報率：按照當前市場價計算，投資回報率在2.8%左右。案例特寫：住宅買在中心區，安靜地當個包租婆雖然沒有九龍城寨，凌女士還是安靜地當上了包租婆。“住宅怎么打理，我覺得還是要看位置，位置不好每次租客來看房你就要跑過去也是很麻煩的，位置好，基本上兩個租客看完就能租出去，簡單很多。”　凌女士雖然持有兩套住宅對外出租，可是卻很少操心，基本上就是在當一個安靜的包租婆，她坦言主要是因為物業所處地段好，周邊客源豐富，曾經有兩次連中介都不需要，只是在網上發個帖，就順利地招到一個剛從臺灣過來深圳工作的高級白領，一住就是兩年，按月交租，房間保養得也好，堪稱租客典范。臺灣租客搬走之后，凌女士把房子掛在旁邊兩家中介處同時放租，也是第二天便有兩批租客來看房，現場就把租約簽下，并且收到定金。如今這個租客也已經租了一年多，相當省心。“也曾經有房屋銀行的人要簽下我的房子，除了給到的租金比市場價低之外，快要簽約的時候才告訴我，每年要留出一個半月的空置期給他們，雖然錢也不多，可是想了想覺得沒有什麼必要。”如今凌女士準備近期用手上的余錢再入一套中心區的小公寓，“三套小房子在手上，租金到2萬，我就準備辭職在家安靜地當個包租婆”。成本核算：裝修成本：2.5萬元時間成本：1天傭金成本：0.5個月租金善后成本：幾乎為零投資回報率：按照當前房價計算，出租回報率在2%左右模式解析：通過中介房租，是業主打理物業最常用的方式，物業成功出租之后，通常是拿出1個月的房租當做傭金，而傭金通常則是由業主和租客各付一半。不過通過上述兩個案例可以看出，并非所有物業都適合這樣操作，有些物業無需如此操作。中介公司客源廣泛，對于減少空置期大有好處，如果物業本身很容易就租出去，如果計算下來，如果每年空置期低過15天，通過中介公司出租就未必劃算了。但是如果業主對于市場比較了解，對于租金有高于市場的預期，那么通過中介找租客，也會相對更容易些。尤其是對于一些位置并非十分受市場關注的物業來說，由中介代為打理，降低了空置周期，看上去損失了半個月租金，整體來看也是合算的。不過偶爾也有意外情況出現，那就是中介為了快速成交，有時候不惜對其中一方假以謊言。曾有一業主由于長期不在深圳，希望找到穩定租客，于是中介謊稱準租客的孩子剛剛上一年級，未來五年都會非常穩定，但是簽約后才發現，租客的孩子即將小學畢業，之前中介所言無非是哄著業主盡快簽約。模式點評：同時委托中介打理，對于平時工作繁忙的深圳人而言總體還是利大于弊。首先是擴大了客源范圍，降低了空置時間，中介會帶客看房，業主也相對省心。包括后續出具租賃合同、代收定金以及交房時更專業的協助計算水電煤氣和物管費用，都更加專業，由于是獨立第三方，租賃雙方也都會更放心。缺點就是為了成交，中介有時會隱瞞甚至歪曲部分信息。省心指數：★★★★☆模式5微家公寓等創業模式案例特寫：配備維修團隊　租客不斷檔如果你是城市更新回遷的業主，還遷之后手上房源不止一套，也許交給微家公寓這樣的合租互聯網平臺打理也是不錯的選擇。為大型企業提供員工居住解決方案是微家公寓主營模式，同時兼顧少部分個人租客。微家公寓傾向于三至六房的市區大戶型，更愿意集中在某個片區大量接手房源出租，再按照統一風格進行設計，并根據同一棟樓內不同單位的情況進行錯位配套，比如對門的兩套單位，可能只會在其中一套設置廚房，或是其中一個客廳設置為微型圖書室，另外一個則配備健身房，通過不同單位之間共用部分配套設施，實現更多的交流。微家公寓(Wee-home)CEO李樹德昨日接受記者采訪時表示，對于業主而言，把物業交給微家公寓打理，租金上不會有損失，租金回報和自己放租基本一樣。如果你是業主，在后續房屋出租的過程中，出現諸如燈壞了、洗衣機壞了這樣瑣碎的事情，也就不用再去找人維修，微家公寓本身就配備有維修的團隊，可以快速解決問題。并且也不會出現租客斷檔的情況，不用三不五時地接待上門看房的準租客。成本核算：裝修成本：微家公寓統一裝修時間成本：基本不用租后善后成本：也基本不用投資回報率：和市場相當模式解析：這種經典的“房屋托管+標準化裝修+租后服務”模式在上海、北京、成都都已經有頗具規模的公司出現。房子只是匯聚年輕白領的線下入口，就像紅極一時的小米公寓所說的那樣，未來在線上平臺，可以實現的內容還有很多，除了社交和金融，但凡這些85后、95后的年輕人所需要的生活方式，都有可能通過這樣的平臺得到精確的傳播，并且得到解決方案。在投資機構眼里，這樣定位年輕人的社交平臺模式也頗具吸引力，上海的蘑菇公寓成立于2014年1月，當年年底便完成了2500萬美元B輪融資。2012年在成都起家的優客逸家，也在2014年底完成了2200萬美元B輪融資，而起步較早的北京新派公寓，則獲得賽富投資1.6億元。而在未來發展空間、職場培訓、上門服務、聯合辦公、金融理財、孵化服務、SOHO等方方面面的規劃，都已經出現在想象空間里，且目前多項服務已在落地中。其中，已經接受投資總額近2億美金的魔方公寓已經和北京銀行、拍拍貸等金融機構或互聯網金融公司合作，為租房者提供分期付款等金融產品。和之前幾家公司略微不同的是，由于微家公寓創始背景里便已經蘊含涉外和大企業員工居住外包的資源和經驗，短期內仍以大企業為主要服務節點，散客則處于客群目標的第二梯隊。模式點評：對于平時工作繁忙的房東來說，這種模式相對更省心些，畢竟可以從前期裝修和后期維修這樣繁瑣的事情脫離出來。缺點是通常托管公司租賃周期比較長，如果在此期間房租上漲速度較快，則業主有可能會損失一部分租金上漲的空間。

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